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Le logement social en restructuration

mercredi 5 décembre 2018

Le logement social comprend l’ensemble des logements détenus par les bailleurs d’habitat à loyer modéré (HLM) et les sociétés d’économie mixte (SEM). En 2016, en France, 10,7 millions de personnes sont locataires d’un logement social. Le parc social comprend 4,5 millions de logements, soit 16 % de l’ensemble du parc de logements occupés. Les logements sociaux sont présents dans les grandes unités urbaines de plus de 200 000 habitants, qui concentrent 57 % du parc social. Deux nouvelles mesures en 2018 : « le logement d’abord » et la loi ELAN, bousculent le paysage.

L’état des lieux

L’attribution de logements sociaux dépend de plusieurs critères, notamment du niveau de ressources des bénéficiaires, de la localisation de la demande, de la composition du ménage, de la situation familiale et des conditions de logement (sur-occupation, insalubrité). Les occupants des logements sociaux n’ont pas l’obligation de mobilité, même s’il arrive qu’ils ne répondent plus aux critères d’entrée.

Les logements sociaux sont plus présents dans les grandes unités urbaines de plus de 200 000 habitants. Les quartiers prioritaires de la ville, définis par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014, regroupent 31 % de l’ensemble du parc social occupé, tandis qu’ils représentent 7 % des logements occupés en France. Dans ces quartiers, 68 % des logements sont des logements sociaux (71 % en Ile de France).

L’âge moyen des locataires en parc social est en moyenne de 50 ans. Il se situe entre celui des locataires du secteur libre et celui des propriétaires occupants. Les locataires sont plus jeunes que ceux des ménages propriétaires occupants (57 ans en moyenne) mais plus âgés que ceux des ménages locataires du secteur libre (44 ans). En effet, l’âge des locataires du parc social est surreprésenté parmi les locataires entre 38 et 53 ans.

En 2016, le niveau de vie médian des locataires du parc social est inférieur au reste de la population. Il s’élève à 15 100 euros par an, contre respectivement 17 900 euros et 23 300 euros pour les locataires du secteur libre et les propriétaires. Les ménages du parc social ont un taux de pauvreté de 35 % (2 % pour les locataires du secteur privé et 7 % pour les propriétaires). A contrario, 3 % des occupants du parc social font partie des 20 % de personnes les plus aisées.

Les familles monoparentales sont surreprésentées dans les logements sociaux. Leurs situations financières sont souvent précaires et la présence d’une personne à charge permet d’être prioritaire. Les familles nombreuses sont surreprésentées dans le locatif du parc social. En revanche, les couples sans enfant sont moins présents dans les logements sociaux. À partir de 50 ans, alors que les enfants peuvent avoir quitté le foyer, ces couples sont principalement propriétaires occupants. Les personnes vivant seules sont plus présentes dans le parc social, (38 % des habitants des logements sociaux contre 35 % de l’ensemble du parc du logement). Plus de la moitié des personnes (60 %), sont des femmes et les personnes de plus de 60 ans sont également très présentes (sauf à Paris).

Un tiers des ménages dont la personne de référence est née à l’étranger, soit 31 % des ménages en 2016 sont des locataires du parc social. Les ménages dont la personne de référence est née en Afrique subsaharienne, en Turquie ou au Maghreb sont surreprésentés par rapport aux autres natifs de l’étranger : respectivement 50 %, 39 % et 38 % de ces ménages occupent un logement social.

Tous ces éléments chiffrés attestent que les logements sociaux atteignent bien leur cible.

En 2018, le plan pour « le logement d’abord » et la lutte contre les sans abris (2018-2022) concernent 24 territoires.

Il propose une réforme structurelle de l’accès au logement pour les personnes sans domicile. L’État, les communes, les intercommunalités, les départements se sont engagés pour une mise en œuvre accélérée. Le « logement d’abord » implique des évolutions structurelles et organisationnelles des dispositifs existants et des pratiques professionnelles, avec un financement de 40 000 logements très sociaux par an (voir les PLAI, catégorie de logement social financé par un prêt locatif aidé d’intégration, pour les personnes modestes), la création sur 5 ans de 40 000 places en intermédiation locative par la mobilisation du parc privé et de 10 000 places en pensions de famille pour les personnes isolées en situation de grande précarité. Dès 2018, un objectif chiffré d’accélération des attributions de logements sociaux en faveur des ménages dans l’hébergement a été fixé.

La loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) validée par le conseil constitutionnel du 15 novembre 2018 propose :

  • L’adaptation aux nouveaux modes de vie et aux différents besoins des territoires. Pour favoriser la mobilité des habitants, la commission d’attribution des logements étudiera leur dossier tous les 6 ans afin de tenir compte de l’évolution de leur situation familiale et professionnelle. Un nouveau logement pourra être proposé aux locataires souhaitant opter pour un logement plus petit et donc moins cher. Pour les jeunes, un bail mobilité plus souple de 1 à 10 mois sera créé. L’accession à la propriété sera facilitée par des mesures simplifiées.
  • La modernisation du secteur du logement social : regrouper les organismes HLM, adopter et simplifier le cadre juridique, vendre des logements sociaux pour en construire d’autres, accélérer la rénovation énergétique des 7 millions de logements mal isolés.
  • Quelques mesures concrètes : extension du permis d’innover en matière d’aménagement pour faciliter les grandes opérations d’urbanisme, simplification des normes pour donner aux entreprises et aux acteurs les capacités d’inventer des solutions nouvelles et de construire plus ; transformation de bureaux en logements ; diminution des recours abusifs pour accélérer la construction.

Premier poste de dépense des Français, le logement n’est pas un bien comme un autre. Parce qu’il est à la fois le révélateur et la source d’inégalités croissantes, parce qu’il dessine nos vies et nos villes d’aujourd’hui et de demain, le logement et son marché constituent de fait un sujet central, trop peu considéré.(Pierre Madec et JC Driant : les crises du logement).


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